W październiku 2026 wyceniliśmy w konfiguratorze LEVA 38 projektów ADU pozycja po pozycji. Ich budowa kosztuje od 44 109 do 122 501 USD, mediana to 79 354 USD, około 133 USD za sq ft. Materiały to około dwie trzecie całości, a robocizna jedna trzecia; działka, marża wykonawcy i finansowanie nie są wliczone.
Jeśli liczysz koszt dodatkowego domu na działce (accessory dwelling unit, w skrócie ADU), szacunki z internetu różnią się diametralnie i niewiele z nich pokazuje, na co naprawdę idą pieniądze. Dlatego wzięliśmy liczby z naszego własnego narzędzia: 38 projektów ADU wycenionych pozycja po pozycji w konfiguratorze ADU od LEVA w październiku 2026 roku, od kawalerki o powierzchni 288 sq ft po dom z trzema sypialniami o powierzchni 1040 sq ft, każdy z pełnym zestawieniem materiałów i robocizny dla konkretnej wielkości, dachu i miasta.
Krótka odpowiedź
- 38 kosztorysów mieści się w przedziale od 44 109 do 122 501 USD. Mediana wynosi 79 354 USD, czyli około 133 USD za stopę kwadratową.
- Materiały to około dwóch trzecich całości, robocizna około jednej trzeciej.
- To kosztorysy samego budynku, z robocizną według lokalnych stawek fachowców. Nie obejmują działki, marży generalnego wykonawcy ani finansowania.
| Wielkość | Projekty | Mediana całości | Mediana za sq ft | Mediana godzin pracy |
|---|---|---|---|---|
| Poniżej 450 sq ft | 12 | 58 200 USD | 157 USD | 750 |
| Od 450 do 700 sq ft | 10 | 75 900 USD | 140 USD | 1020 |
| 700 sq ft i więcej | 16 | 95 400 USD | 123 USD | 1300 |
Od czego zależy koszt budowy ADU
1. Od wielkości, ale nie proporcjonalnie
Większy ADU kosztuje więcej w sumie, ale mniej za stopę kwadratową. W naszym zestawie małe domy wyszły w medianie 157 USD za sq ft, a duże 123 USD. Powód jest prosty: każdy dom potrzebuje kuchni, łazienki, przyłączy, obwodu fundamentów i pozwolenia, niezależnie od tego, czy ma 300 czy 900 stóp kwadratowych. Te stałe pozycje bardziej obciążają małą powierzchnię.
2. Sypialnie, łazienki i kuchnia
To w pomieszczeniach mokrych kumulują się instalacje wodne, płytki, armatura i wentylacja. Kawalerki w naszym zestawie miały medianową wycenę 58 172 USD, domy z jedną sypialnią 77 906 USD, a z dwiema sypialniami 94 307 USD. Druga łazienka to jeden z największych pojedynczych skoków ceny.
3. Wybory w obrębie tego samego obrysu
Trzy projekty mają ten sam obrys 16 x 24 ft i ten sam dach dwuspadowy, a mimo to ich kosztorysy wahają się od 44 109 do 60 564 USD. Okna i drzwi, elewacja, izolacja, wykończenia, ogrzewanie i lokalne ceny przesuwają sumę. Dlatego cena za stopę kwadratową to tylko punkt wyjścia: dwa ADU tej samej wielkości mogą różnić się o 15 000 USD.
4. Fundamenty i działka
Płyta na gruncie, stopy lub przestrzeń technologiczna pod podłogą, spadek terenu i długość przyłączy wody, kanalizacji i prądu zmieniają podstawę kosztorysu. Wykopy i rowy to realne pozycje, a nie błędy zaokrągleń.
5. Koszty dodatkowe
Pomiary geodezyjne i badanie gruntu, projekt i obliczenia konstrukcyjne, zgoda planistyczna, pozwolenia na budowę i instalacje, opłaty adiacenckie, przyłącza mediów i opłaty przyłączeniowe, odbiory, podatek od sprzedaży materiałów, rezerwa na nieprzewidziane wydatki i wywóz odpadów. Kosztorys LEVA ujmuje każdy z nich jako osobną pozycję, aby żaden nie został pominięty. Ich wysokość mocno zależy od miasta, więc sprawdź je w lokalnym urzędzie budowlanym.
6. Kto wykonuje pracę
Robocizna to około jedna trzecia kosztorysu, a średnej wielkości ADU wymaga mniej więcej tysiąca godzin pracy. Każde zadanie, które wykonasz sam, odejmujesz bezpośrednio od tej części rachunku.
Przykład pozycja po pozycji
Weźmy dom 20 x 30 ft z jedną sypialnią w San Diego w Kalifornii: 600 sq ft z dachem dwuspadowym. Jego kosztorys to 83 792 USD, w tym 56 317 USD materiałów i 27 474 USD robocizny, około 1038 godzin pracy, czyli mniej więcej 140 USD za sq ft.
W konfiguratorze ta suma nie jest jedną liczbą, lecz zestawieniem ułożonym w kolejności, w jakiej rośnie budynek:
- działka i koszty dodatkowe (pomiary, pozwolenia, opłaty, przyłącza, odbiory)
- wykopy i fundamenty
- konstrukcja podłogi
- szkielet ścian, poszycie, izolacja i membrany
- okna i drzwi
- elewacja i obróbki
- konstrukcja dachu, membrana dachowa, pokrycie i obróbki blacharskie
- ściany wewnętrzne i sufity
- elektryka, ogrzewanie i chłodzenie, woda i kanalizacja
- kuchnia, łazienka i wykończenia
Każda pozycja ma ilość, jednostkę i cenę, aż po wkręty, taśmy i uszczelniacze, które trzymają razem widoczne elementy. Dokładnie ten projekt otworzysz tutaj: ADU 20 x 30 ft w San Diego.
Pięć sposobów na obniżenie kosztu
- Zachowaj prosty kształt. Zwykły prostokąt pod jedną linią dachu wymaga mniej konstrukcji, obróbek i robocizny niż rzut z uskokami i narożnikami.
- Ustaw pomieszczenia mokre plecami do siebie. Kuchnia i łazienka ze wspólną ścianą dzielą też przewody.
- Stosuj standardowe wymiary okien i drzwi i wybieraj mniej, dobrze rozmieszczonych otworów zamiast wielu małych.
- Wykończenie zrób sam. Malowanie, podłogi, listwy i montaż armatury to najłatwiejsze godziny do odjęcia od tej jednej trzeciej kosztorysu, którą stanowi robocizna.
- Policz, zanim się zobowiążesz. Zmieniaj jedną rzecz naraz i obserwuj sumę, a potem poproś o oferty na duże pakiety (fundamenty, dach, elektryka) na podstawie szczegółowej listy zamiast ryczałtu.
Wyceń własny ADU
Wszystkie powyższe liczby pochodzą z konfiguratora ADU od LEVA. Zmień wielkość, układ, dach, okna i wykończenia, podaj lokalizację, a szczegółowy kosztorys podąża za każdą zmianą, pozycja po pozycji. Wszystkie 38 projektów referencyjnych znajdziesz w tabeli na dole strony ADU, każdy otwiera się w 3D jednym kliknięciem.
Skąd te liczby: 38 projektów referencyjnych wycenionych w konfiguratorze ADU od LEVA w październiku 2026 roku, z cenami materiałów i robocizny z tego miesiąca. To kosztorysy, nie oferty. Marża wykonawcy, działka, finansowanie i nietypowe warunki na działce nie są uwzględnione.
